かにたまです。
資産運用の投資として代表的なものに「不動産投資」があります。
アパートやマンション等に投資をして、家賃収入で利益を得ていく等のものですね。
ただ、不動産投資は初心者にはあまりおススメできません。
そこで、本日は、不動産投資について記事にしたいと思います。
良かったらご覧ください。
不動産投資は初心者におススメ？
いきなりですが、初心者には不動産投資はおススメできません。
一般的に不動産の成功率は10%以下で80%は資金を失うとまで言われています。
またデータの確証はないので何とも言えませんが、成功率が低いことは間違いないです。
今後は更に低くなります。
その理由を以下に記載します。
不動産投資をおすすめできない訳
良く考えてください。
不動産業者が何故、自分達でやらずにサラリーマン等に不動産投資をすすめてくるのでしょうか？
仮にもプロの不動産業者。
儲かるなら自分たちでやればいいだけだと思いませんか？
それは不動産投資には入居手続きや修繕等の手間があったりと時間と労力の割に、地価が暴落したり、空室問題などのリスクも大きいからです。
それよりも仲介手数料を得た方が確実に儲かります。
かつて、土地は絶対に下がらないと言われていた時代がありました。
しかし、1990年にそのバブルが終わると儲かっていた方々の多くがあっという間に転落しました。
不動産は、もともとの値段が高いために暴落すると大きな痛手になります。
利益が出る時はでますが、逆に暴落した際の損失も大きいのです。
費用がかかる
不動産投資は、お金がかかります。
仮想通貨のように1円から出来ます。ということはありません。
一般的に不動産投資はその土地の約2割ほどの資金があれば購入することができます。
例えば、1000万円のマンションなら200万円ほどで購入できます。
また、足りなくてもサラリーマンなど一定収入が安定していれば融資を受けることが出来ます。
ただし、これは融資という名の借金であり、ローンとして返済する義務があります。
そして、不動産のように1つ1つが高いためにリスクが高く、あまりおすすめできません。
分散できない
高い割に株のETFのように1つの銘柄で複数の分散投資ができません。
1000円から投資というわけにもいかず、複数のマンションやアパートなどを持つことも大変です。
分散できないということは、その不動産の価値が下がれば元が大きいだけに大損します。
リスク回避として分散できないのでリスクは高くなります。
手数料が高い
手数料の具体例を挙げると、だいたい購入で3%、売却に3%を仲介手数料として不動産業者に引かれてしまいます。
つまり、売買で高い手数料がかかるので、より高値で売らなければ大きな利益は見込めません。
売買の往復ビンタで6%は痛いです。
仮に1000万の土地を1200万円で売れたら本来は200万円の利益です。
しかし、仲介手数料をひかれて134万となり、66万円も不動産業者にとられます。
ちなみに、最近では、資金が無い方向けにマンションを1室だけ借りて低価格で出来るものもあるようですが、200万円以下だと約5%ほどと安いものは更に手数料が高くなります。
不動産投資は株などの手数料に比べると高すぎます。
不動産業界の給料が一般に比べると良いのは、銀行業同様にこの高い手数料が大きいです。
不動産投資は、とにかく仲介手数料が高いです。
2万円くらいからできる不動産ETFの方がまだマシですね。
僕なら安くできないか交渉しますｗ
人口減
「2040年頃までの全国人口見通しと 近年の地域間人口移動傾向- 総務省」などからもわかりますが、これから日本の人口は減少していくことはご存じだと思います。
人口が減ると、空室は増える割合が多くなってきます。
よって、不動産価値が減るというわけです。
もちろん、人気が出るところもあるでしょうが、人口減でそれ以上に空室が多くなることから成功確率は現在よりも減ります。
海外でこれから人口が増える国で行った方が成功確率が高まります。
不動産投資を始めるならこの時期
現状での不動産投資はおススメできませんが、もし、始めるならバブル崩壊後の土地が下がりきった際に始めることをおススメします。
なぜなら、土地は一定の需要があるからです。
株や仮想通貨などは無くても困りませんが、住む場所は必要なはずです。
ですから、大暴落したら徐々に戻ってくるのは目に見えています。
「SUMUZUデーター東京都基準地価格 区市町村別用途別 平均価格の推移」によると、バブル終了後は価格が戻ってくる傾向にあります。
バブル崩壊といってもしばらくは下落し続け、4年目程で上昇に転ずる傾向が見られます。
資産運用として行うのであるこのタイミングですね。
個人的には日本よりも人口が増える海外の方が成功確率は高い（※）と思いますが、実践するには、運と勉強する必要はあります。
※日本の人口は減少していきますが、世界的にみると人口はこれからも増加していきます。
「かぼちゃの馬車事件」を見てもわかるように、不動産投資は片手間で上手くいくほど甘い分野ではないですね。
まとめ
▼不動産投資は初心者におススメできない４つの理由
・費用がそこそこかかる
・1つ1つが高額で分散しにくい
・手数料が高い
・日本の人口がこれから減少する
土地は私達が生活を行う上で必須レベルの需要があり、投資リターンも大きい反面、初期費用もかかり暴落リスクも高いです。
▲少なくとも「～初心者向け～ 何に投資すれば良い？資産運用でのお金の増やし方」を見て、リスク資産から運用をして下さい。
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